Conseils utiles avant d'acheter un terrain à bâtir
Tout savoir sur le CERTIFICAT D'URBANISME
DEPOSER UN CERTIFICAT D’URBANISME
Vous voulez connaître les règles d’urbanisme applicables à un terrain, savoir si l’opération projetée sur ce terrain est réalisable, le Certificat d’Urbanisme vous renseignera. Sa délivrance n'est pas obligatoire, mais il est toutefois recommandé d'en faire la demande avant d'engager la réalisation du projet.
Le Certificat d’Urbanisme informe sur la constructibilité, les droits et obligations attachés à un terrain. Il peut être informatif ou opérationnel en fonction de votre projet et des questions qu’il soulève :
- le Certificat d'urbanisme d'information
Il renseigne sur :
• les règles d'urbanisme applicables au terrain (règles d'un plan local d'urbanisme, par exemple),
• les limitations administratives au droit de propriété : servitudes d'utilité publique, droit de préemption, zone de protection dans le périmètre d'un monument historique...
• la liste des taxes et participations d'urbanisme : taxe d'aménagement, projet urbain partenarial...
Cet acte administratif ne se prononce pas sur la constructibilité d’un terrain. Il n’est ni positif ni négatif. Il s’agit d’un document informatif.
- le Certificat d'urbanisme opérationnel
En plus des informations données par le certificat d'information, il indique :
• si le terrain peut être utilisé pour la réalisation du projet,
• et l'état des équipements publics (voies et réseaux) existants ou prévus, desservant le terrain.
Le dossier, comprenant le formulaire Cerfa n°13410*04 ainsi qu’une liste exhaustive de pièces, doit être déposé à la Mairie ou envoyé par courrier recommandé avec accusé de réception :
• en 2 exemplaires pour les demandes de certificat d'urbanisme d'information,
• en 4 exemplaires pour les demandes de certificat d'urbanisme opérationnel.
• avec 1 exemplaire supplémentaire, si le projet se situe en périmètre protégé au titre des monuments historiques,
• avec 2 exemplaires supplémentaires, si le projet est situé dans un cœur de parc national.
Vous trouverez ce formulaire :
- dans votre mairie
- ou en téléchargement sur Internet : www.service-public.fr
- ou en cliquant sur le lien suivant : Demande de Certificat d’Urbanisme.
N’hésitez pas à consulter le Guide du Certificat d’urbanisme établi par les CAUE de l’ex Union Régionale Languedoc-Roussillon pour vous aider à remplir votre formulaire.
Le demandeur sera le titulaire du certificat et destinataire de la décision.
Si la demande est présentée par plusieurs personnes, il faut indiquer leurs coordonnées sur la fiche complémentaire.
Délai d'instruction
Pour traiter la demande, la mairie dispose d'un délai de :
• 1 mois pour une demande de certificat d'urbanisme d'information,
• 2 mois pour une demande de certificat d'urbanisme opérationnel.
Réponse de la mairie
La décision de la mairie peut ne pas donner lieu à la délivrance d'une réponse écrite au terme du délai d'instruction.
L'absence de réponse de la mairie au terme du délai d'instruction de 1 ou 2 mois vaut délivrance d'un certificat tacite.
Toutefois, comme c'est un acte d'information et qu'il est impossible de donner tacitement une information, ce certificat ne peut que figer les règles d'urbanisme en vigueur au moment de sa demande. Par conséquent, il peut uniquement garantir que les règles d'urbanisme applicables au terrain, les limitations administratives au droit de propriété et taxes exigibles ne seront pas remises en cause.
La mairie reste toutefois tenue de délivrer même tardivement une réponse écrite, correspondant au type de certificat d'urbanisme demandé.
Durée de validité du certificat
La durée du certificat d'urbanisme (que ce soit un certificat d'urbanisme d'information ou opérationnel) est de 18 mois à compter de sa délivrance.
La durée peut être prolongée d'une année aussi longtemps que les règles d'urbanisme, les servitudes d'utilité publique et les taxes applicables au terrain n'ont pas changé.
La demande de prolongation doit être adressée par courrier simple, accompagnée du certificat d'urbanisme à prolonger, à la mairie au moins 2 mois avant l'expiration du délai de validité de 18 mois.
La décision de la mairie peut également ne pas donner lieu à la délivrance d'une réponse écrite. Dans ce cas, l'absence de réponse de la mairie dans les 2 mois suivant la réception de la demande vaut prorogation du certificat d'urbanisme.
AUTRES DEMARCHES CONSEILLEES
Le candidat acquéreur peut consulter à la mairie le PLU (plan local d’urbanisme) ou le POS, (plan d’occupation des sols) s’il est toujours en vigueur, pour se donner une idée de l’évolution de l’environnement du terrain.
Il se renseignera également sur les servitudes qui pèsent éventuellement sur le terrain.
La surface et les limites du terrain mentionnées au cadastre n’ont pas de valeur juridique.
En cas d’incertitude, il est préférable de faire établir un bornage par un géomètre-expert.
Un spécialiste peut également être chargé de réaliser une étude du sol.
Cela permet de s’assurer que le terrain est techniquement constructible.
Il convient également de savoir si le terrain :
• est alimenté en eau, gaz, électricité, téléphone ;
• est raccordé au réseau d’assainissement collectif ;
En cas de non raccordement aux différents réseaux, le candidat acquéreur peut se faire établir un devis auprès des services concernés.
Si le terrain est dans un lotissement, le candidat acquéreur doit demander à consulter le règlement de lotissement et le cahier des charges pour s’assurer que son projet est compatible avec les dispositions prévues dans ces documents.